Tržište nekretnina u Srbiji, oktobar 2026: cene stanova, kamate i šta sledi

Krajem oktobra 2026. najnoviji zvanični podaci o cenama stanova u Srbiji i dalje su oni za drugi kvartal: medijalna cena kvadrata stana u užem urbanom području Beograda iznosila je 3.245 €/m², u Novom Sadu 2.420 €/m², a u Nišu 1.800 €/m². Republički geodetski zavod ne objavljuje mesečne cene, a izveštaj za treći kvartal još nije izašao. U oktobru su se zato promenile pre svega okolnosti oko tržišta: inflacija je u septembru porasla na 4,1%, Narodna banka Srbije zadržala je referentnu kamatnu stopu na 5,75%, a u avgustu je izdato 3,9% manje građevinskih dozvola nego godinu dana ranije.

Ukratko

• 30.495 kupoprodajnih ugovora zaključeno je u drugom kvartalu 2026, 5,4% manje nego godinu ranije, a vrednost prometa porasla je 8,1%, na oko 2,2 milijarde evra.

• 3.245 €/m² je medijalna cena kvadrata stana u užem urbanom području Beograda u drugom kvartalu. Prosečna cena kvadrata bila je 14,33% viša nego u istom kvartalu 2025.

• U Beogradu, Novom Sadu i Nišu kvadrat postojećeg stana (ranije „starogradnja") sada košta približno kao kvadrat novoizgrađenog, a u Novom Sadu i Nišu i više.

• NBS je 8. oktobra zadržala referentnu stopu na 5,75%. Sledeća odluka je 12. novembra.

• Inflacija je u septembru iznosila 4,1%, a energija je bila 11,6% skuplja nego pre godinu dana.

Zašto nema "oktobarskih" cena stanova

Zvanične cene stanova u Srbiji potiču iz Registra cena nepokretnosti, u koji notari dostavljaju overene kupoprodajne ugovore. RGZ te podatke obrađuje i objavljuje po kvartalima, uz polugodišnju i godišnju statistiku. Najsvežiji objavljeni dokumenti su Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. i RGZ indeks cena stanova za isto tromesečje.

Brojevi koji se pojavljuju kao „cene u oktobru" najčešće su tražene cene iz oglasa. One pokazuju koliko prodavci traže, a ne za koliko su stanovi zaista prodati, pa ih ne treba porediti sa RGZ podacima. Ovaj pregled zato kombinuje poslednje cene iz ugovora sa podacima koji su zaista objavljeni u oktobru: odlukom NBS, inflacijom za septembar i statistikom građevinskih dozvola. Kada RGZ objavi izveštaj za treći kvartal, ažuriraćemo tekst.

Cene stanova po gradovima u drugom kvartalu 2026.

Medijalna cena kvadrata stana u drugom kvartalu 2026, prema tabeli 10 RGZ izveštaja, u izabranim većim gradovima:

• Beograd (uže urbano područje): 3.245 €/m²

• Novi Sad: 2.420 €/m²

• Niš: 1.800 €/m²

• Pančevo: 1.600 €/m²

• Kragujevac: 1.576 €/m²

• Čačak: 1.430 €/m²

• Subotica: 1.421 €/m²

• Novi Pazar: 1.073 €/m²

Prosečna cena kvadrata u odnosu na drugi kvartal 2025. porasla je u Beogradu 14,33%, u Novom Sadu 9,54%, u Nišu 14,56%, u Kragujevcu 12,87%, a u Pančevu 16,90%. To nije stopa rasta cene „istog" stana. Prosek zavisi od toga koji su stanovi prodati, a RGZ indeks, koji poredi uporedive stanove, u drugom tromesečju beleži godišnji rast od 5,25% za Srbiju i 5,65% za Beograd. Razliku između ova dva merila detaljno objašnjava RGZ u metodologiji indeksa.

Šta to znači u evrima? Prosečan prodat stan u Srbiji u prvom polugodištu 2026. imao je 57 m². Pomnoženo sa medijalnom cenom kvadrata, to je okvirno 184.965 € u Beogradu, 137.940 € u Novom Sadu i 102.600 € u Nišu. Ovo je samo ilustracija reda veličine, a ne medijalna cena stana — na konkretnu cenu presudno utiču lokacija, sprat, stanje i godina gradnje.

Beograd po opštinama: od 2.685 do 4.163 evra

U deset katastarskih opština užeg urbanog područja Beograda medijalna cena kvadrata u drugom kvartalu bila je:

• Savski venac: 4.163 €/m²

• Stari grad: 4.025 €/m²

• Vračar: 3.558 €/m²

• Novi Beograd: 3.483 €/m²

• Zvezdara: 3.175 €/m²

• Palilula: 3.000 €/m²

• Voždovac: 2.933 €/m²

• Čukarica: 2.866 €/m²

• Zemun: 2.814 €/m²

• Stara Rakovica: 2.685 €/m²

Novi Beograd je imao daleko najviše obrađenih kupoprodaja (760). Najbrži rast prosečne cene kvadrata zabeležen je u Staroj Rakovici (16,96%) i na Paliluli (16,11%), a najsporiji u Zemunu (6,26%) i na Vračaru (8,98%). Jedno moguće objašnjenje je da se rast premešta ka delovima grada koji su do sada bili pristupačniji, ali kvartalni uzorci po opštinama su mali, pa ovo treba posmatrati kao signal, ne kao trend.

Novogradnja više nije automatski skuplja

Najzanimljiviji podatak iz drugog kvartala krije se u poređenju segmenata. U Beogradu je medijana za postojeće stanove bila 3.231 €/m², a za novoizgrađene 3.281 €/m² — razlika od samo 50 evra po kvadratu. Prosečna cena postojećih stanova (3.246 €/m²) bila je čak viša od proseka novoizgrađenih (3.207 €/m²).

U Novom Sadu i Nišu postojeći stanovi su i po medijani skuplji: u Novom Sadu 2.473 naspram 2.350 €/m², u Nišu 1.846 naspram 1.760 €/m². I rast je brži kod postojećih stanova. Prosečna cena kvadrata postojećih stanova u Nišu porasla je 27,34% na godišnjem nivou, a novoizgrađenih 5,25%. U Novom Sadu odnos je 13,44% prema 4,81%. RGZ indeks na nivou Srbije pokazuje isti smer: 5,98% za postojeće i 3,86% za novoizgrađene stanove.

Jedno moguće objašnjenje je struktura ponude. U novoizgrađene stanove RGZ ubraja i kupovinu od investitora u fazi izgradnje, a veliki projekti se često grade dalje od centra. Postojeći stanovi, s druge strane, dominiraju u centralnim delovima gradova. Uz to, RGZ od 2026. koristi nove definicije segmenata, pa poređenja sa starijim podacima o „novogradnji" i „starogradnji" treba uzimati sa rezervom. Praktičan zaključak za kupca: poredite stanove po lokaciji i stanju, a ne po tome da li su novi ili ne.

Ilustracija: starija i nova stambena zgrada. Slika ne prikazuje konkretan projekat.

Cene u stambenim kompleksima

RGZ posebno prati novoizgrađene stanove u novijim stambenim kompleksima. Najviša prosečna cena kvadrata u drugom kvartalu bila je u Beogradu na vodi, 6.274 €/m² (27 obrađenih kupoprodaja). Slede SOUL 64 na Novom Beogradu sa 4.254 €/m², dok je Airport Garden, sa najviše kupoprodaja u tabeli (98), imao prosek od 3.244 €/m². Van Beograda, Urban Garden u Novom Sadu imao je prosek od 1.734 €/m², a Zelena oaza u Kragujevcu 1.446 €/m².

Manje kupoprodaja, više novca

U drugom kvartalu 2026. zaključeno je 30.495 kupoprodajnih ugovora za sve vrste nepokretnosti, 5,4% manje nego godinu ranije, dok je vrednost prometa porasla 8,1%, na oko 2,2 milijarde evra. Na stanove se odnosi 1,3 milijarde evra, odnosno 62% ukupne vrednosti, a samo u Beogradu za stanove je izdvojeno 742 miliona evra.

Broj ugovora pao je u sva četiri najveća grada: u Novom Sadu 1%, u Beogradu 1,7%, u Nišu 4,3% i u Kragujevcu 7%. Najskuplji stan prodat je na Savskom vencu za 1,6 miliona evra, gde je plaćen i najskuplji kvadrat, oko 9.300 €/m².

Krediti, kamate i inflacija u oktobru

Izvršni odbor NBS je 8. oktobra zadržao referentnu kamatnu stopu na 5,75%, uz nepromenjene stope na depozitne (4,5%) i kreditne olakšice (7,0%). Referentna stopa najdirektnije utiče na kredite u dinarima. Kod stambenih kredita indeksiranih u evrima kamata zavisi od EURIBOR-a, pa odluka NBS na njih ne deluje direktno.

Uloga kredita na tržištu stanova je stabilna: u drugom kvartalu 33,7% kupoprodaja stanova evidentirano je uz kreditno plaćanje, približno kao godinu ranije. Za sve vrste nepokretnosti taj udeo je 15%.

Inflacija je u septembru iznosila 4,1%, posle 2,2% u avgustu. NBS skok uglavnom pripisuje niskoj prošlogodišnjoj bazi zbog uredbe o ograničenju marži i očekuje da se inflacija od septembra kreće oko 4%. Za vlasnike i kupce stanova važniji je podatak da su cene energije bile 11,6% više nego pre godinu dana, a naftnih derivata 17,3%. To se oseća u troškovima grejanja i održavanja, a posredno i u ceni građevinskih radova.

Ilustracija: planiranje kupovine stana i kredita.

Gradnja: manje dozvola u avgustu

Prema Republičkom zavodu za statistiku, u avgustu 2026. izdato je 2.443 građevinskih dozvola, 3,9% manje nego u avgustu 2025. Dozvolama je predviđena izgradnja 3.771 stana prosečne površine 65,7 m². Čak 88,8% tih stanova biće u zgradama sa tri i više stanova, gde je prosečna površina 55,1 m² — što potvrđuje da investitori i dalje grade pretežno manje stanove.

Dozvola nije isto što i završen stan: od izdavanja dozvole do useljenja obično prođe više godina, pa avgustovski pad ne utiče na trenutnu ponudu.

Šta pratiti u novembru

• 12. novembar — nova odluka NBS o referentnoj kamatnoj stopi.

• Sredina novembra — RZS objavljuje inflaciju za oktobar i građevinske dozvole za septembar.

• Kada bude objavljen — RGZ izveštaj o tržištu nepokretnosti i RGZ indeks cena stanova za treći kvartal 2026. To će biti prvi zvanični podaci o cenama za period jul–septembar.

Šta to znači ako kupujete ili prodajete

Ako prodajete, polazna tačka nije rast „tržišta" već cene po kojima su se u poslednjih nekoliko meseci prodavali slični stanovi u vašem kraju. Proverite krajnje cene prodatih nekretnina i zatražite besplatnu procenu. Ako kupujete, podaci iz drugog kvartala pokazuju da razlika između novogradnje i starogradnje u velikim gradovima gotovo nestaje, pa ima smisla da pregledate obe vrste ponude — i oglase nekretnina i projekte u novogradnji.

Česta pitanja

Koliko košta kvadrat stana u Beogradu u 2026. godini?

Prema RGZ-u, medijalna cena kvadrata stana u užem urbanom području Beograda u drugom kvartalu 2026. bila je 3.245 evra. Po opštinama se kreće od 2.685 €/m² u Staroj Rakovici do 4.163 €/m² na Savskom vencu.

Da li cene stanova u Srbiji i dalje rastu?

Da, ali sporije nego što sugerišu proseci. RGZ indeks, koji poredi uporedive stanove, u drugom tromesečju 2026. pokazuje godišnji rast od 5,25%. Broj kupoprodaja istovremeno opada, pa tržište raste po vrednosti, a ne po broju transakcija.

Kada izlaze podaci za treći kvartal 2026?

RGZ objavljuje kvartalni izveštaj i indeks cena stanova sa zakašnjenjem od nekoliko nedelja do nekoliko meseci; podaci za drugi kvartal objavljeni su u avgustu. Na dan pisanja ovog teksta izveštaj za treći kvartal (jul–septembar) još nije objavljen na sajtu RGZ-a.

Da li je novogradnja skuplja od starogradnje?

Ne nužno. U drugom kvartalu 2026. medijalna cena kvadrata postojećih stanova bila je viša od novoizgrađenih u Novom Sadu i Nišu, a u Beogradu je razlika bila samo 50 €/m² u korist novoizgrađenih.

Izvori i metodologija

• Republički geodetski zavod — Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine (avgust 2026): rezime (str. 3), broj ugovora (str. 4–5), krediti (str. 12), najviše cene (str. 18), tabele 10, 11 i 12 (str. 20–22).

• Republički geodetski zavod — RGZ indeks cena stanova, drugo tromesečje 2026., str. 3.

• Republički geodetski zavod — Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti za prvo polugodište 2026., str. 19 (prosečna površina prodatog stana).

• Narodna banka Srbije — Referentna kamatna stopa zadržana na nepromenjenom nivou (8. 10. 2026) i Kretanje inflacije u septembru (12. 10. 2026).

• Republički zavod za statistiku — Izdate građevinske dozvole, avgust 2026. (15. 10. 2026).

Metodologija. Cene po gradovima i opštinama su medijane i proseci iz kupoprodajnih ugovora zaključenih u drugom kvartalu 2026; Beograd obuhvata samo deset katastarskih opština užeg urbanog područja. Međugodišnje promene proseka nisu indeks cena — zavise od strukture prodatih stanova. RGZ indeks je hedonički (baza: prvo tromesečje 2019 = 100), a podatak za poslednje tromesečje je preliminaran. Od 2026. RGZ u novoizgrađene stanove ubraja prvu kupovinu od investitora, stanove u izgradnji i stanove izgrađene u posmatranoj i prethodnih pet godina. Kvartalni uzorci za pojedine opštine i komplekse su mali (u kompleksima 17 do 98 kupoprodaja). Podaci ne obuhvataju Kosovo i Metohiju. Ilustrativni iznosi za stan od 57 m² računati su kao 57 × medijalna cena kvadrata i nisu RGZ statistika. Svi iznosi su u evrima, kako ih objavljuje RGZ.